Bełtowski Geodezja. Nieruchomości.
skontaktuj się z nami:
tel. +48 600 897 162
mail: biuro@lukaszbeltowski.pl

Pojęcie nieruchomości

Pojęcie wartości nieruchomości
Należy rozróżnić pojęcie ceny nieruchomości od wartości ustalanej przez Rzeczoznawcę Majątkowego. W wyniku przeprowadzonych negocjacji pomiędzy kupującym a sprzedającym, z chwilą transakcji zostanie określona cena nieruchomości, która będzie zawsze wynikiem subiektywnych odczuć każdej ze stron transakcji. Natomiast

Rzeczoznawca Majątkowy w operacie szacunkowym przedstawia obiektywną opinię na temat wartości nieruchomości, która powstaje w wyniku analizy rynku nieruchomości, w obszarze uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawierania porównywalnych transakcji rynkowych.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń:
- strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom nabycia gruntu i kosztom wytworzenia jego części składowych, z uwzględnieniem stopnia zużycia, przy założeniu, że koszty te zostały poniesione w dniu wyceny.

Pojęcie nieruchomości
Zgodnie z Kodeksem cywilnym Art. 46. § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z przedmiotowego punktu widzenia wyróżniamy zatem trzy rodzaje nieruchomości:

  • nieruchomość gruntowa
  • nieruchomość budynkowa
  • nieruchomość lokalowa

Nieruchomość gruntowa jest to grunt wraz z częściami składowymi (budynki i urządzenia, drzewa i inne rośliny, prawa związane  z nieruchomością) związanymi trwale z tym gruntem, dla których nie została oddzielona własność od gruntu na mocy przepisów szczególnych.

Nieruchomości rolne (grunty rolne), którymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Nieruchomość budynkowa to budynek lub budynki trwale związane z gruntem, stanowiące na mocy przepisów szczególnych odrębny od gruntu przedmiot własności. Okoliczność taka występuje wówczas, gdy grunty Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego są oddawane w użytkowanie wieczyste (gdy użytkownik wieczysty wybuduje budynek na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste, staje się on nieruchomością budynkową i stanowi własność użytkownika wieczystego).

Nieruchomością lokalową jest część budynku trwale związanego z gruntem, stanowiąca odrębny przedmiot własności. Przepisy Ustawy o własności lokali stanowią, że samodzielny lokal mieszkalny lub użytkowy może być odrębną nieruchomością. Odrębna nieruchomość lokalowa wymaga spełnienia jednocześnie trzech warunków:

  1. Samodzielność lokalu w rozumieniu Ustawy o własności lokali (art. 2. ust.2.):  „Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”,
  2. Wyodrębniona własność lokalu, a więc odrębny od budynku przedmiot własności. W razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w prawie do gruntu oraz w częściach wspólnych budynku nie służących do wyłącznego użytku właścicielom poszczególnych lokali.
  3. Wyodrębniona własność lokalu musi zostać potwierdzona w założonej księdze wieczystej dla przedmiotowego lokalu. Dla powstania nieruchomości lokalowej niezbędny jest więc wpis do księgi wieczystej (konstytutywny charakter wpisu).